ÖNORM B 1300: Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude
Liegenschaftseigentümer oder Eigentümergemeinschaften haben im besonderen Ausmaß dafür Sorge zu tragen, dass von ihrem Eigentum keine Gefahr für die Sicherheit von Personen oder deren Eigentum ausgeht.
In diesem Kontext kommt den seitens der Rechtsprechungentwickelten „Verkehrssicherungspflichten“ oder der „Bauwerkehaftung“ gem. § 1319 ABGB eine zentrale Bedeutung zu. Die regelmäßige fachmännische Kontrolle des Hauses auf Schäden und Gefahrenquellen kann Gefährdungsbereiche von Bauteilen oder Ausstattungen aufzeigen und dazu beitragen, Haftungen zu minimieren oder zu vermeiden.
Prüf-, Kontroll- und Überwachungspflichten wurden schon bisher sowohl von Lehre als auch ständiger Rechtsprechung als selbstverständliche und typische Handlungspflichten eines Gebäudeeigentümers bzw. des bestellten Hausverwalters angesehen.
Einteilung der Objektsicherung
Die ÖNORM B 1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude – Regelmäßige Prüfroutinen im Rahmen von Sichtkontrollen und zerstörungsfreien Begutachtungen“, die im November 2012 veröffentlicht wurde, bietet erstmalig für Eigentümer von Wohngebäuden bzw. deren Verwaltungen einen praxisorientierten und strukturierten Leitfaden zur ordnungsgemäßen Erfüllung dieser mannigfaltigen Prüfpflichten.
Zur besseren Übersichtlichkeit der durchzuführenden Objektsicherheitsprüfungen sind die Themenbereiche der Objektsicherheit in vier Fachbereiche aufgeteilt, und zwar in technische Objektsicherheit, Gefahrenvermeidung und Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz sowie Einbruchsschutz und Schutz vor Außengefahren.
Anhand dieser Fachbereiche kann sodann die TÜV AUSTRIA SERVICES GMBH eine für das konkrete Wohngebäude spezifische Checkliste erstellen und basierend darauf die Sichtkontrollen der jeweiligen Bauteile und Ausstattungen durchführen.
Checkliste und Prüfprotokolle – der effiziente Weg
Die im Anhang der ÖNORM B 1300 sehr detailliert ausgestaltete Checkliste hat informativen Charakter. Sie soll beispielhaft darstellen, wie zukünftig die Dokumentation von Objektsicherheitsprüfungen durchgeführt werden kann. Diese Objektsicherheitsprüfungen umfassen die Besichtigung der baulichen Anlage anhand der erstellten Checkliste durch sachkundige Personen. Das Ergebnis jeder Prüfung ist in einem Prüfprotokoll zu dokumentieren.
Gute Checklisten helfen mit, die Objektsicherheitsprüfungen effizient durchzuführen, zu dokumentieren und sollten mindestens 10 Jahre aufbewahrt werden.
Sichtkontrollen und zerstörungsfreie Begehungen
Die ÖNORM B 1300 empfiehlt des Weiteren, die Sichtkontrollen samt zerstörungsfreier Begutachtung zumindest einmal pro Jahr durchzuführen.
Wird bei einer solchen Begehung ein Schaden ersichtlich, ist dieser zu melden und binnen einer angemessenen Frist zu beheben. Bei sicherheitsgefährdenden Mängeln ist die Behebung des Mangels jedoch unverzüglich zu veranlassen.
Die ÖNORM B 1300 beschreibt darüber hinaus aber auch die Verantwortlichkeiten und die jeweiligen Zuständigkeiten. Dabei wird festgehalten, dass der Liegenschaftseigentümer als Verantwortungsträger zwar berechtigt ist, seine Aufgaben zu delegieren, aber immer eine „Letztverantwortung“ im Sinne einer Auswahl- und Überwachungsverantwortung innehat.
Die TÜV AUSTRIA SERVICES GMBH hilft Ihnen bei der Erstellung einer auf Ihr Wohngebäude maßgeschneiderte Checkliste. Des Weiteren kann eine Erstbegehung inkl. einem eigenständigen Mängelprotokoll mit Einteilung der Prioritäten bzw. der Fristen durchgeführt werden.
Pflichten der Wohnhauseigentümer
Der Eigentümer bzw. der Verwalter hat sich laufend über die neuesten gesetzlichen Vorschriften zu informieren und das Gebäude – zumindest was die Nutzungssicherheit betrifft – auf dem technisch neuesten Stand zu halten.
Wer sich nicht um sein Objekt kümmert, handelt fahrlässig und muss im Fall eines Unfalles nicht nur Schadenersatz zahlen, sondern auch die strafrechtlichen Konsequenzen tragen.
Einen besonders tragischen Fall gab es im Jahr 1998: Nach einem tödlichen Sturz wegen eines fehlenden zweiten Handlaufs kam es zur Verurteilung wegen fahrlässiger Tötung.
Das Argument „ich hatte kein Geld für diese Maßnahme“ gilt vor Gericht jedenfalls nicht.
Regelmäßige Sichtungen sind entscheidend. Die ÖNORM B 1300 unterstützt den Eigentümer, Verwalter etc., bau- und anlagentechnische Fragestellungen geordnet und vollständig auszulagern und Haftungen weiterzugeben.
Einer lückenlos und gut geführten Dokumentation kommt dabei besondere Bedeutung zu. War etwa ein Mangel nicht erkennbar, ist üblicherweise nach der Rechtsprechung im Streitfall ein Entlastungsbeweis dann erfolgreich, wenn das Wohngebäude in periodisch wiederkehrenden Abständen im Rahmen von Sichtkontrollen bspw. vom Hausverwalter oder einer anderen fachlich qualifizierten Person geprüft wurde (so etwa OGH 7 Ob 26/11s).